Протягом життєвого циклу об'єкта нерухомості можуть виникнути численні юридичні питання, і ми будемо раді надати вам вичерпну консультацію. Необхідно провести ретельну юридичну експертизу об'єкта нерухомості, який планується придбати, особливо напередодні його купівлі.

Отримання необхідних дозволів

Перш ніж придбати нерухомість як покупець, ви, як правило, маєте чітке уявлення про її використання. Потім нерухомість буде використовуватися для власних потреб, придбана як інвестиція для здачі в оренду або передана у спадок вашим дітям. Важливо заздалегідь з'ясувати, чи можна взагалі реалізувати заплановане використання. Особливо у великих містах з обмеженим ринком житла, таких як Берлін, існує низка законодавчих вимог, яких необхідно дотримуватися.

• Захист сусідства: На підставі § 172 (1), абз. 2, 4 BauGB муніципалітети можуть визначати так звані зони для збереження складу населення (зони соціального збереження, також відомі як зони захисту сусідства). Берлін скористався цим правом і тепер має 81 зону соціального захисту. Конкретно це означає, що всі структурні зміни у квартирах тепер підлягають погодженню з містом - чи то знесення, чи то структурна перебудова, чи то зміна призначення. Крім того, райони часто мають переважне право на забудову природоохоронних територій (§ 24 (1) № 4 BauGB).

• Замороження орендної плати: Так зване замороження орендної плати діє по всьому Берліну, оскільки Берлін скористався своїм правом видавати нормативні акти, передбаченим у § 556d (1) і (2) Цивільного кодексу Німеччини (BGB). Це означає, що орендна плата на початку оренди не може перевищувати стандартну місцеву порівняльну орендну плату більш ніж на 10%.

• Постанова про перепрофілювання: створення або поділ житлової нерухомості також можливе лише в обмеженому обсязі. У 2021 році набув чинності так званий "Указ про перепрофілювання" відповідно до абзацу 1 § 250 (1) речення 1 BauGB. Об'єднання або поділ житлової нерухомості, які раніше були можливі лише у виняткових випадках, тепер також повинні бути попередньо узгоджені з міською владою.

Ці законодавчі вимоги слід обов'язково перевірити перед придбанням нерухомості. Якщо, наприклад, заплановане переобладнання не може бути юридично затверджено або запланована здача в оренду за вже розрахованою орендною платою взагалі неможлива з огляду на граничний розмір орендної плати, нерухомість не буде відповідати своєму запланованому призначенню і, можливо, її доведеться продати знову з великими витратами.  

Ми підтримаємо вас у юридичній реалізації вашого проекту, перевіримо необхідність отримання містобудівних дозволів і будемо раді представляти вас у відносинах з органами влади. Зв'яжіться з нами.

Юридичний аудит  

Якщо ви плануєте придбати нерухомість, ми проведемо для вас юридичний аудит. Це означає, що ми проводимо ретельну юридичну перевірку об'єкта нерухомості перед його придбанням.

Юридичний аудит включає в себе, зокрема, перевірку

• земельного кадастру,

• прийнятність запланованих вами заходів з точки зору публічного права,

• наявні договори оренди та застави,

• наявних страхових полісів та договорів,

• будь-яких існуючих зобов'язань,

• рівень державних зборів.

Таким чином, ми гарантуємо, що ви усвідомлюєте юридичні ризики, пов'язані з купівлею, ще до того, як вирішите придбати нерухомість. Ми також будемо раді проконсультуватися з компаніями з управління нерухомістю та органами влади, щоб переконатися, що ви маєте всю необхідну інформацію перед покупкою.